ENDER-EBCED ADİ ORTAKLIĞI





ANKARA/ÇANKAYA/KARAKUSUNLAR
(1 ADET DÜKKAN)




KİRA TESPİT RAPORU








Hazırlayan:
[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.jpg[/IMG]





10/12/2013
RAPOR NO:2013 ÖZEL 12345



KİRA TESPİT RAPORU


EKSPERTİZİ İSTEYEN ENDER-EBCED ADİ ORTAKLIĞI RAPOR NO 2013 ÖZEL 12345
TANZİM TARİHİ 10.12.2013

GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI
İLİ ANKARA PAFTA - ARSA PAYI 1/1
İLÇESİ ÇANKAYA ADA 27463 KAT NO. 2.BODRUM
BUCAĞI - PARSEL 10 B.B. NO. -
MAHALLESİ KARAKUSUNLAR ALANI (m²) 7.825,15 DAİRE NO. -
KÖYÜ - VASFI ARSA NİTELİĞİ OFİS
SOKAĞI - MALİKLER ENDER-EBCED ADİ ORTAKLIĞI (TAM)
MEVKİİ -
ADRESİ Kızılırmak Mahallesi, Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi, B Blok, No: 39/4-5 Çankaya/ANKARA
MEVCUT TESİSATLAR

Şehir Suyu Elektrik Asansör Doğalgaz Kombi Merkezi
X X X X - X
İMAR DURUMU / RUHSAT BİLGİLERİ

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından görülmüştür. Ender-Ebced İnşaat arşivinde mevcut 07.03.2012 onay tarihli projesi incelenmiş Dükkanların bulunduğu B Blok için 03.05.2012 tarih ve 33-2/2012 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır. Çankaya Belediyesi Harita Biriminden alınan şifahi bilgiye göre parsel Emsal:1,60 Hmax:Serbest ‘Kentsel Servis Alanı’ lejantlıdır.
HARİTA / KROKİ

[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif[/IMG][IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.jpg[/IMG]






RAPOR NO: 2013 ÖZEL 12345
GAYRİMENKULÜN TANIMI


Taşınmazın Yeri ve Çevre Özellikleri:
Değerleme konusu taşınmaz, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Kızılırmak Mahallesi, Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi, B Blok, No:39/4-5 açık posta adreslidir. Konu taşınmaza ulaşım; Bölgenin ana arterlerinden olan Çetin Emeç Bulvarında Çukurambar yönünde ilerlerken sağ tarafımızda Muhsin Yazıcıoğlu Cadde kesişimindeki köşe parselde yer almaktadır. Çetin Emeç Bulvarı-Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi bölgenin trafik yükünü çeken ana arterlerdir. Taşınmazın Planlı yapılaşmanın olduğu bölgede resmi-özel kurum ve kuruluşlar İş Merkezleri, oteller, banka binaları ve tıp merkezleri bulunmaktadır. Bölge tercih gören bir iş ve ticaret bölgesi olup, taşıt ve yaya trafiği yoğun olarak gözlemlenmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölgeye toplu taşıma araçlarıyla ulaşım Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi ve Çetin Emeç Bulvarı üzerinden rahatlıkla sağlanmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde, Mevlana Bulvarı, Kanal 24 Merkezi, Hayat Sebla Konutları ve şirketler yer almaktadır. Toplu taşıma araçları (Özel ve Halk Otobüsü) ile ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır. Teknik altyapısı tamdır.
Ana Gayrimenkulün Özellikleri:
27463 ada 10 parsel üzerindeki bina: 7.825,15m2 imar parseli üzerinde betonarme karkas tarzda 5/A yapı sınıfında A-B Blok olmak üzere iki bloklu şekilde inşa edilmiştir. A ve B Blok bütünleşik olarak inşa edilmiş olup parselin kuzey tarafında büroların bulunduğu kule şeklindeki camlı yapı A Blok, yol kotu hizasının altında bulunan dükkanların olduğu yapıda B Blok olarak isimlendirilmiştir. Kira bedeli değerlemesi istenen bölümün bulunduğu B Blokta Muhsin Yazıcıoğlu Caddesinden bakıldığında kat konumunda, Çetin Emeç Bulvarından ise yol kotunun altında yer almaktadır. Yapı 4.derece deprem bölgesinde bulunmaktadır. A Blok bina cepheleri cam kaplama, B Blok henüz inşa halindedir. Tarafımıza kira tespiti için gösterilen alan Muhsin Yazıcıoğlu Caddesinden bakıldığında kat nizamında sağ tarafta yer almaktadır. Taşınmazın Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cephesi bulunmaktadır. Binanın ısıtma sistemi merkezi sistemdir. Ana gayrimenkul 07.03.2012 onay tarihli projesine göre; 5 bodrum kat + zemin kat + 17 normal kat olmak üzere toplam 23 kattan oluşmaktadır. Bina liste beyanına göre 5.bodrum katta oto yıkama ünitesi, 4.bodrum katta 4 adet depolu dükkan, 3.bodrum katta 3 adet depolu dükkan, 2.bodrum katta 2 adet depolu dükkan, 1.bodrum katta 1 dükkan, zemin katta 2 dükkan, A Blok Zemin + 17 kat ve 132 adet bürodan oluşmaktadır.
Kira Tespiti Yapılacak Alanın Özellikleri:,
Değerleme konusu taşınmaz 2.bodrum katta Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cepheli dükkandır. Projesine göre yaklaşık brüt 2020 m2; dükkan alanından ve 730 m2 açık teras alanından oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemede dükkan halen inşa halindedir. Tüm zeminler, duvarlar ve tavan kaplamaları brüt betondur. İçerisinde henüz bölümlendirilmeyen kısımlar ve yapımı tamamlanmayan imalatlar mevcuttur. İç kısımda otopark ringini tamamlayan bölüm henüz dükkandan ayrılmamıştır. Arka kısımda alüminyum pencere doğramaları takılmıştır.

Takyidat Bilgisi:
-Taşınmaz için Takyidat incelemesi yapılmamıştır.


Gayrimenkulün olumlu özellikleri:
- Merkezi konumda olması
- Cadde cepheli olması
- Ana arterlere cepheli
Gayrimenkulün olumsuz özellikleri:
- İç imalatlarının tamamlanmamış olması,
- Bölgenin araç trafik yükünü taşıyan caddeye bakması

Ekler:

  • Fotoğraflar
  • Yapı Ruhsatı,
  • Parselasyon Görüntüsü
  • Mimari Proje
  • Emsal Listesi


*** İş bu rapor SPK Lisanslı firma tarafından özel rapor formatında hazırlanmıştır.

NOT:Tarafımıza gösterilen yapı için kat irtifakı kurulmamıştır. Bu sebeple düzenlenen rapor mahallinde gösterilmiş alan için düzenlenmiştir. Taşınmazlar için resmi kurum araştırması yapılmamış olup, bilgi amaçlı rapor tanzim edilmiştir.




SONUÇ:
Konu taşınmazın konumu, ticari durumu, yapı kalitesi, cephesi, ofis olarak kullanılabilirlik durumu, pazarlık değeri gibi kriterler neticesinde uygun şerefiye uygulanarak kira bedeli belirlenmiştir. Emsaller konu taşınmazın bulunduğu konum ve cepheye göre daha iyi durumda olup küçük m2li dükkanlar için istenilen kira bedeli alan küçüklüğünden dolayı yüksektir. Bu da kullanılabilirlik açısından olacağı düşünülmüştür. Emsaller zemin katta ve kiralama olasılığı daha yüksek durumdadır. Kira bedeli istenen dükkan konum bakımından iyi olmasına rağmen insan sirkülasyonu yerine taşıt sirkülasyonu olması değerine etki etmektedir. Ancak bölgenin ihtiyacı olan diğer durumda kiralanma durumu ’da göz önünde bulundurulmuş ve uygun kira fiyat aralığı belirlenmiştir. Emsallerde göz önünde bulundurularak eksik imalatlar da tamamlanmasından sonra m2 kiralama bedeli 20TL/m2-25TL/m2 arasında değişebileceği düşünülmektedir. Satış görmesi durumunda ise de yaklaşık 7.500.000 TL satılık bedeli edeceği düşünülmektedir.

EKSPERİN KANAATİ MİN KİRA BEDELİ: 40.000.-TL

MAX KİRA BEDELİ: 50.000.-TL
Kiralanabilir X
-
-






SÜMER GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
HAZIRLAYAN ONAYLAYAN

Tayfun BAŞTUĞ Harita Mühendisi
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
ONAYLAYAN ONAYLAYAN

Erkan YILDIZ İnşaat Mühendisi
Sorumlu Değerleme Uzmanı

























FOTOĞRAFLAR
[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image006.jpg[/IMG]

[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image008.jpg[/IMG]








[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image010.jpg[/IMG] [IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image012.jpg[/IMG]

[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image010.jpg[/IMG] [IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image014.jpg[/IMG]


[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image016.jpg[/IMG] [IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image018.jpg[/IMG]
















[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image020.jpg[/IMG] [IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image022.jpg[/IMG]

[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image024.jpg[/IMG] [IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image026.jpg[/IMG]

[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image028.jpg[/IMG] [IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image030.jpg[/IMG]










B BLOK YENİ YAPI RUHSATI
[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image032.jpg[/IMG]




KAT PLANI
[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image034.jpg[/IMG]


PARSELASYON GÖRÜNTÜSÜ


[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image036.jpg[/IMG]
[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image037.gif[/IMG][IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image038.gif[/IMG][IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image039.gif[/IMG][IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image040.gif[/IMG][IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image041.gif[/IMG]



EMSAL BİLGİLERİ VE DEĞERLENDİRME DETAYLARI

KROKİ :



[IMG]file:///C:/Users/asus/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image043.jpg[/IMG]





EMSALLER:
EMSAL –1
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cepheli zemin katta ticari ayağın yoğun olduğu yerdeki 650 m2 düz giriş 350 m2 bodrum katı olan dükkan aylık 35.000 TL bedelle kiralıktır.(m2 Kira fiyatı; 35 TL/m2)
Borsem Emlak: 0 312 490 80 80

EMSAL –2
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cepheli zemin katta ticari ayağın yoğun olduğu yerdeki 270 m2 düz giriş 160 m2 bodrum katı olan dükkan aylık 23.000 TL bedelle kiralıktır.(m2 Kira fiyatı; 53 TL/m2).Satılması durumunda 5.700.000 TL istenmektedir.
Borsem Emlak: 0 312 490 80 80

EMSAL –3
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cepheli zemin katta 3 bölümden oluşan 800 m2 düz giriş dükkan aylık 20.000 TL bedelle kiralıktır.(m2 Kira fiyatı; 25 TL/m2)
Megakent Gayrimenkul: 0 532 158 94 38

EMSAL –4
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cepheli zemin katta 340 m2 düz giriş dükkan aylık 23.000 TL bedelle kiralandığı kiracı tarafında beyan edilmiştir.(m2 Kira fiyatı; 67 TL/m2)
Kiracı

EMSAL –5
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Muhsin Yazıcıoğlu Caddesine cepheli 360 m2 plaza katı aylık 10.000 TL bedelle kiralıktır.(m2 Kira fiyatı; 28 TL/m2)
Megakent Gayrimenkul: 0 532 158 94 38